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保障房租售设限 违规者自担其责
2019年06月10日 09:42:56  作者:徐伟伦  曾良科  来源:云南法制报
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  保障性住房作为维护房地产市场基本稳定、实现受保障群众住有所居的有力措施,近年来得到较快发展,但随之而来的矛盾纠纷也呈现逐年上升趋势。近日,北京市第一中级人民法院召开涉保障性住房纠纷审判工作情况新闻通报会,调研发现目前涉保障性住房案件涉及的违法违规问题较为突出,表现在违规转租牟利、非法占有房屋、违法提前出售等方面。

  转租公租房营利 解除合同退租金
 
  2017年10月12日,胡某与杨某签订房屋租赁合同,约定胡某承租杨某的房屋一间,租赁期限为1年。随后,胡某支付了1年的租金2.8万余元,并于2017年10月16日入住该房屋。
 
  然而,胡某仅入住了2个月,租赁房屋所在地公租房管理机构工作人员就告知胡某,涉案房屋属于北京市公租房,胡某不是原承租人,无法继续承租并要求其腾退房屋。该机构工作人员同时告知杨某,无权将该房屋转租。
 
  事后,胡某多次与杨某协商,要求杨某退还自己已提前支付的剩余房屋租金,但杨某均以各种理由拒不退还。为维护自身权益,胡某诉至法院,请求解除与杨某签订的房屋租赁合同,并请求杨某返还自己提前支付的房屋租金及押金共计23675元。
 
  对此,杨某当庭表示不同意胡某的诉讼请求,认为胡某的家属因为退款一事将其打伤,造成其身体和精神上的双重伤害,故不同意退还剩余租金和押金。
 
  法院审理后认为,因涉案房屋系公租房,禁止转租,转租致使合同目的无法实现,依法应予解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。本案中,胡某根据《合同法》有关规定,有权主张解除其与杨某于2017年10月12日签订的房屋租赁合同。此前,杨某已退还胡某房屋租金1000元,还应退还胡某押金及剩余租期内的房屋租金共计23675元。
 
  据此,法院判决解除杨某与胡某签订的房屋租赁合同,并判令杨某退还胡某房屋租金及押金共计23675元。
 
  释法:公租房的保障属性决定了承租人只限于特定的受保障群众,若公租房承租后,承租人再自由选择转租对象,违反了政策初衷。再次承租人将面临解除合同和腾退房屋的风险。
 
  家人过世失资格 无权继承应腾退
 
  2017年1月19日,出租人某危改办公室和承租人刘某签订了一份公租合同。合同第九条约定:刘某在租赁期间死亡,合同自行解除,共同申请家庭成员经复核仍符合公共租赁住房申请标准的,可在重新签订公共租赁住房合同后,继续承租该房屋。上述合同附件三“承租人家庭成员情况统计表”显示小刘为承租人刘某之女。
 
  2018年1月17日,房屋所在的某区住房保障办公室向危改办公室发送了一份取消家庭住房保障资格通知书,声明小刘已不再符合公共租赁住房的配租条件,称已作出取消该家庭住房保障资格的决定,请危改办公室按照租赁合同相关约定处理。随后,危改办公室诉至法院,要求小刘腾退涉案房屋。
 
  一审法院审理后认为,该公租合同解除后,作为共同居住人的小刘未取得家庭住房保障资格,未与危改办公室重新签订合同,故小刘已经无权占用该房屋,其继续占用该房屋构成对危改办公室物权的妨害,据此判令小刘腾退房屋。
 
  小刘不服一审法院判决,提起上诉,主张刘某虽已去世,但自己作为共同居住人对该房屋依然拥有承租权利,并在庭审中提交了其与丈夫的离婚判决书,认为自己无任何收入,现又离婚,符合申请公租房的条件,因此请求法院撤销原审判决。
 
  北京一中院审理认为,涉案公租合同明确约定承租方在租赁期间死亡的,合同自行解除。承租人刘某于2018年1月去世,相关住房保障管理部门已作出取消小刘家庭住房保障资格的决定。公租合同解除后,小刘经审核未取得家庭住房保障资格,未与危改办公室重新签订合同,在此情形下,一审法院判决小刘腾退房屋并无不当之处。
 
  据此,北京一中院维持一审法院要求小刘腾退房屋的判决,并依法驳回小刘的上诉请求。
 
  释法:在受保障家庭出现内部变化时,应当自觉向产权单位进行申报,并依法依规配合重新审定受保障资格。如不再具备受保障资格,则应当配合后续处置,主动腾退,不应继续占用房屋。
 
  伪造骗购安置房 合同无效返房产
 
  某公司作为相关安置房产权单位的合作方,负责定向安置房资格的审查工作。然而,该公司拆迁项目部员工张某在工作中,采取私刻相关部门公章并伪造有关人员签字的手段,违法进行定向安置房资格审核,致使多套房屋出售给了不具备购买资格的人员。
 
  徐某就是其中一人,他并非拆迁区域的被安置人员,也未申请过定向安置房。但张某出于朋友义气,伪造了徐某的审批手续,致使产权单位误认为徐某具有购买定向安置房的资格。2017年2月26日,产权单位与徐某签订合同,约定徐某购买一套86.76平方米的房屋。之后,徐某依约取得了房屋的产权证书,权利性质为按经济适用住房管理。徐某为此向产权单位支付了购房款及相关费用90余万元,之后房屋由徐某占有使用。
 
  产权单位发现问题后,诉至法院,请求法院确认其与徐某签订的房屋买卖合同及补充协议无效,判令徐某配合恢复涉案房屋的产权登记,将该房产变更回产权单位名下,并腾退返还涉案房屋。
 
  对此,徐某辩称,涉案合同购买的是经济适用房,房屋已经交付并过户,且审核不严属于张某所为,相关后果不应由自己承担。
 
  法院审理后认为,损害社会公共利益的合同应属无效。本案中,徐某并非涉案被拆迁区域的被安置人口,依据相关规定及办法,无法购买涉案的定向安置房。而案外人张某利用私刻印章等手段伪造审批手续,致使产权单位误认为徐某具备购房资质而与其签订房屋买卖合同。因此,产权单位与徐某签订的房屋买卖合同损害了社会公共利益,应当认定为无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。
 
  据此,法院判决恢复涉案房屋的原始登记,徐某向产权单位返还涉案房屋。
 
  经适房交易受限 5年内买卖无效
 
  2012年10月23日,闻某与赵某签订房屋买卖合同,约定出卖人赵某将一套房屋出售给闻某,双方约定交易价格为60万元,赵某拿到房本后应配合闻某办理房屋过户手续,将来过户所发生费用由闻某承担。然而,合同签订后不久,赵某诉至法院,主张其与闻某签订的房屋买卖合同无效。
 
  在审理过程中,闻某向一审法院提交了诉争房屋的查询信息,该查询信息显示涉案房屋的登记时间为2012年10月9日。双方均认可在签订房屋买卖合同时,该经济适用住房距离初始交易尚不满5年。一审法院审理后认为,双方签订房屋买卖合同时,诉争经济适用房屋尚处于限制上市交易期限内,故支持赵某的主张,判决该房屋买卖合同无效。
 
  闻某不服一审法院判决,上诉至北京市一中院,认为诉争房屋已经以市场价出售给自己,合同约定赵某取得房本后应配合办理过户,因此请求北京市一中院撤销一审法院判决,发回重审或依法改判支持其诉讼请求。
 
  北京市一中院审理后认为,合同效力问题属于人民法院审理合同案件应当主动审查的范围,根据规定,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。本案中,涉案房屋为赵某于2008年4月11日购买的经济适用住房,闻某与赵某于2012年10月23日签订房屋买卖合同时,属于在相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房。据此,法院终审认定双方签订的合同应属无效,判决驳回上诉,维持原判。
 
  徐伟伦 曾良科
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