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房子假过户 差点要不回 法官提醒:过户后要签订财产约定
2019年05月15日 09:35:16  作者:王晨  王莹  来源:云南法制报
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  90岁高龄的林先生怎么都没想到,为了外孙上学而假过户给女儿的房子,差点要不回来。

  案情

  两次假过户 房子“历险”
 
  林先生妻子早年过世,1993年,他购得新疆乌鲁木齐市的单位公有住房一套,并取得房产证。
 
  为了让大女儿林某的孩子在房屋所在学区的学校就读,林先生与林某签订《房产转让合同》,约定林先生将房屋转让于林某,除转让价格7万元外,其他条款均空白。
 
  事实上,林某并未向林先生支付协议约定的7万元,房屋过户手续是真,但过户意愿是假。很快,林某便取得了房屋所有权证。过户后,林先生依然是该房屋的实际居住人,林某的孩子也顺利在该房屋所在学区的学校就读。
 
  2012年底,林先生的小女儿林某某也想让孩子在涉案房屋所在学区的学校上学,征求林先生和林某的意见后,她与林某签订了《房产转让合同书》,约定林某将房屋转让于林某某,转让价格为35万元,其他条款均为空白。
 
  随后,林某某取得该房屋所有权证,但房屋仍由林先生居住。
 
  2018年,林某某和丈夫周某准备离婚,周某认为,房子在林某某名下,就属于夫妻共同财产,提出要对该房屋进行分割。
 
  周某的做法让林先生和林家姐妹都很气愤,因为房子过户只是为了方便孩子上学,签订转让合同时并没有实际支付转让费用。于是,林先生到乌鲁木齐市天山区人民法院起诉,要求与被告林某某、周某及第三人林某确认之前签订的两份房屋转让合同无效。
 
  判决

  合同非真实意思表示属无效
 
  周某在法庭上辩称,房屋产权已在林某某名下,不管之前林先生跟林某之间是如何约定的,林某和林某某之间的房屋转让行为是真实的,不存在虚假情况,涉案房屋是他和林某某的婚后共同财产。
 
  法院审理后认为,依照常理,林先生与林某签订《房产转让合同》、林某与林某某签订《房产转让合同》,各方之间应存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但结合已查明的事实,各方当事人之间的一系列转让行为与上述意思表示存在相悖之处。
 
  从签订合同的目的来看,3人均认可签订《房产转让合同》是为了让林某和林某某的孩子在涉案房屋所在学区的学校上学,且两名孩子均使用了涉案房屋的学区指标,小学、初中已就读至毕业。
 
  从合同的内容来看,《房产转让合同》仅约定了房屋价款,未约定定金、付款方式、付款期限、交房时间、违约责任等合同重要条款,且约定的价款明显低于交易时房屋的市场价格。
 
  从合同的履行来看,在林某未向林先生交付房款,林某某未向林某交付房款的情况下,当事人均履行了过户义务,此举与房屋买卖的交易习惯不符。且林先生、林某也从未主张过购房款,周某亦未提供证据证明向林某给付了购房款。
 
  此外,从涉案房屋过户后的使用情况来看,该房屋自始至终由林先生个人居住使用。
 
  综上,林先生与林某之间、林某与林某某之间签订合同后仅有单纯的过户行为,不具有买卖房屋的真实意思表示,亦未实际履行房屋买卖合同的相应义务,而是通过签订转让合同的形式将房屋产权过户至林某、林某某名下,让其子女在房屋所在学区就读。故3人分别签订的两次房屋转让合同并非真实意思表示,合同应属无效。
 
  近日,法院作出判决,原告林先生与第三人林某签订的《房产转让合同》无效;被告林某某与林某签订的《房产转让合同》无效。
 
  提醒

  过户后签订财产约定
 
  承办该案的法官表示,不具有真实买卖意思的房产转让合同是无效的,不建议当事人签订虚假的房产转让合同。
 
  那么,如果老人为了孙子上学需要,真想把房产过户到子女名下,又该如何防范风险呢?
 
  根据《婚姻法》相关规定,夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产,归夫妻共同所有,但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产,为夫妻一方财产,离婚时另一方无权要求分割。
 
  因此,老人在子女婚姻存续期间,将房产登记在子女名下,又想不作为他们夫妻共同财产的,可以通过赠与的方式来实现目的。且在签订赠与协议时,需要特别表明该房产只赠与其子女一个人,不作为子女夫妻共同财产,然后再到房屋产权部门办理房产过户手续。
 
  或者,在房产过户后,当事人可要求拿到房产证的子女与配偶签订夫妻财产约定,约定上述房产归其子女一方所有。
 
  王晨 王莹
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