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委托朋友购房 谁是真正房主
2018年11月07日 09:54:03  作者:谢盛梅  来源:云南法制报
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  市民孙先生没有想到,他委托朋友万先生购买一套房产,两人最终竟闹上了法庭。庭审中,孙先生出示了协议,证明是他委托万先生购买房屋的,而万先生也不示弱,称他和孙先生之间的委托合同关系已经解除,自己才是房屋的所有人。以他人名义购房,引发的权属争议案该如何处理?近日,昆明市西山区人民法院审结了该案。

  案由

  委托购房闹上法院
 
  2007年4月,孙先生委托万先生以万先生名义购买昆明某小区一套房屋,双方签订协议约定,房屋一切责任及权利均归属孙先生所有。2007年5月,万先生在支付完首付款30.72万元后,与房地产公司签订了《商品房购销合同》,按揭购买该房屋。2007年6月,万先生与中国银行签订个人购房借款合同,向中国银行办理按揭贷款70万元,并进行了公证。所有手续办完后,孙先生开始偿还每月5000元的按揭贷款,共还了76期。
 
  2017年3月,万先生将该房屋所有权办理到了自己名下,孙先生要求其办理产权过户手续,但遭到拒绝。于是,孙先生向法院提起诉讼,请求法院判令万先生返还购房款69.72万元;赔偿该房屋的增值损失106万元。
 
  万先生辩称,他与孙先生之间并不存在委托合同关系,而是不当得利关系;双方关于房屋权属的纠纷已在之前的法院调解中处理完了,应驳回孙先生的起诉;孙先生并没有支付该房屋的首付款,按揭款应按照银行每月扣款计算,认可孙先生支付的按揭款数额为36.7万元。
 
  判决

  仅支持原告对按揭款的诉请
 
  法院审理后认为,根据双方提供的协议可知,原告孙先生和被告万先生建立了委托合同关系,孙先生为委托人,万先生为受托人。双方订立的委托合同内容为被告以其名义购买房屋,但房屋一切权利归于原告。委托合同成立后,万先生履行了以其名义购买房屋并订立购房合同、贷款合同的委托事务。但2017年1月,双方在法院主持调解下,对房屋的权属进行了新的处理,确定该房屋的所有权归被告所有,该处理结果与双方委托合同内容相反,故可视为双方在当天就委托合同的解除达成了一致,双方的委托合同关系在当天得以解除,被告拥有房屋的所有权。
 
  根据《合同法》第404条规定,受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人;故委托合同解除后,被告基于委托合同关系获益的部分应当返还原告。原告认可其并未实际支付,而是以工程款的方式抵扣了首付款,而现有证据能够证实是被告支付了首付款,即被告并未从委托合同关系中获取首付款这部分利益,故原告要求被告返还首付款的诉讼请求,法院不予支持。双方均认可原告支付了共76期的房屋按揭款,故法院认定原告支付的按揭款额为36.7万元。
 
  对于原告主张被告赔偿房屋增值部分损失,法院认为,房屋增值是基于房屋本身产生的额外收益,属于天然孳息;根据《物权法》第116条规定,天然孳息由所有权人取得。该案中,被告万先生是房屋的所有权人,故房屋增值部分收益应当归被告所有;原告并非所有权人,无权要求被告赔偿房屋增值损失,故对原告的该诉讼请求不予支持。
最终,法院判决被告支付原告按揭款36.7万元;驳回原告的其他诉讼请求。
 
  释法

  借名买房需谨慎
 
  云南凌云律师事务所律师杨能龙表示,根据合同自由的原则,借名买房协议是当事人自愿签订的,一般情况下应具有法律效力。但如果存在恶意规避法律或政策的行为,借名买房合同就不具有法律效力,如不具备资格购买经济适用房的行为。
 
  该案中,孙先生和万先生签订的协议是合法有效的,但在2017年1月,双方在法院主持下成功调解时,该委托合同关系就解除了,房屋所有权确定归万先生所有。
 
  在孙先生此次提起的诉讼中,其无法证明自己支付了购买该房屋的首付款,故法院仅支持了由万先生返还孙先生所支付按揭款项的诉讼请求。
 
  为避免类似纠纷,律师建议购房者慎重采用借名的方式购房。如确需借名,购房者要先弄清楚欲购房屋的性质,房屋能否上市交易,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权。同时,购房者一定要保留好双方洽谈、签订借名买房协议时的证据(如邀请朋友作见证、进行录音录像等);保存购房手续、付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)、购房发票、房产证书等书面证据材料。
 
  本报记者 谢盛梅
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