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商铺被挡扯出“问题合同” 律师:签订转租合同时应查明原合同有效期限
2018年06月04日 09:47:59  作者:李艳  来源:云南法制报
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  前不久,几名昆明翠湖公园南门商铺的业主遇到了麻烦事,他们准备开门营业时发现,店铺门口搭起了一大片围挡,把店铺围在了围挡里,挡得严严实实。这生意可怎么做?业主们犯了难。

  本期《以案释法》,记者结合典型案例就租赁纠纷等问题采访了律师。
 
  起因

  商铺被围挡 生意受影响
 
  在翠湖南门东侧记者看到,这一侧的人行道上拉起了警戒线,6家商铺已经被围在了围挡里,进店消费的人只能从围挡两侧进入,商铺的生意自然受到了影响。
 
  记者注意到,在围挡上张贴了一张通告,上面写着:为配合翠湖片区环境整治工作,提升公园景观质量,公园将于5月22日9时对南门外侧“三亩地”建筑群进行围挡封闭。被围挡的6家商户,就位于通知中所说的“三亩地”区域。
 
  商户戴先生告诉记者,他们1998年就在这里经营,到现在已经20年了。公园5月22日将围挡封闭,而直到5月20日他们才接到公园的通知,要他们必须在5月22日前搬走,腾空房屋。仅有3天时间,他们根本无法做到。
 
  “我们公园针对三亩地区域的责任主体只有一个,就是云南大景文化商贸有限公司。1998年我们与大景公司签订合同,把这块区域提供给该公司,他们在该区域进行投资建设,兴建后开展经营活动。”公园方负责人表示,“公园方与大景公司的合同期是20年,从1998年4月13日到2018年4月12日,至于大景公司是怎么和经营户签的合同,我们是无权过问的。”
 
  从1998年至今,翠湖三亩地区域一直由大景公司承租管理。2017年,翠湖片区开始进行提升改造,公园南门旁的三亩地建筑群正好在拆临拆违范围内。因当时租赁合同还未到期,公园方一直等到合同期满后才开始进行拆临拆违工作。
 
  在合同期满的1个月前,公园方就通知了大景公司,要求该公司通知商户。“今年3月份,我们就已经书面通知大景公司合同终止了,不再进行任何续签。我们了解到大景公司和商户们签订了合同,还专门进行了提示,让该公司及时处理和商户的合同,因为4月20日到期后,我们肯定是要把这块区域收回的。”公园方负责人说。
 
  公园方表示,拆临拆违工作完成后,公园将会对这个区域进行重新规划和改造。
 
  现状

  转租合同超期 商户不知情
 
  “我和大景公司签订的合同是到2018年底到期,而大景公司和翠湖公园签订的合同是2018年4月12日到期,我上周五才知道这个事情。”商户们向记者出示了一份他们与大景公司签订的租赁合同,租赁截止日期是到今年底。
 
  商户们说,直到前几天,公园方发出会议通知,要求商户和大景公司召开三亩地建筑拆除拆临拆违工作会,商户们才知道原来大景公司与公园的租赁合同已经到期了。可按照他们与大景公司签订的合同,租期还有半年时间,远远超过翠湖公园与大景公司所签合同的租赁截止时间。
 
  虽然大景公司称已提前向商户下达了通知,但商户们却表示完全不知情。还有商户说,4月12日他们接到过大景公司的通知,但却是让他们继续经营,翠湖公园只是在维护修缮。
 
  采访中商户们表示,他们之前并不知道大景公司与公园方的租期只到今年4月,也不清楚该公司与商户签合同时为什么要超过这个时间。对此,大景公司总经理景利昆解释称:“我和翠湖公园签的合同上,落款时间是12月6日,我想着要对年对月,所以在和商户签合同时就写了个12月6日。”
 
  针对目前的情况,部分商户希望园方能多给他们一些时间,待寻找新店铺后,他们就会搬迁。考虑到商户的实际困难,公园方也作出让步,将商户搬离的时间延期。
 
  释法

  超期部分约定无效
 
  大景公司与翠湖公园方所签合同的租期是到今年4月,可在他们与商户签订的租赁合同中,租期却超出了半年之久,到底要以哪份租赁合同为准?搬迁在即,商户的损失又该由谁来承担呢?
 
  云南天外天律师事务所律师曾忠毅指出,该案涉及的法律关系是出租人与承租人、承租人与次承租人之间的合同关系。
 
  曾忠毅认为,根据我国相关法律规定及合同的相对性,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,法院应当认定超过部分的约定无效。也就是说,公园方作为出租人,目前和承租人大景公司之间约定的租赁期限已经届满,直接约束了大景公司对商铺使用者的转租合同期限,大景公司应按照合同约定履行相关义务,交还房屋给出租人。
 
  另外,商铺使用者作为次承租人,因为大景公司的原因导致其租赁权受损,商铺使用者可以根据转租合同的约定,要求转租人大景公司赔偿损失,保障其权利,而不能直接要求公园方继续提供商铺的使用权限。由此可见,商铺的使用者在签订转租合同时,应查明原商铺租赁合同的有效期限,只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同,否则作为次承租人的商铺使用者,权利将得不到保障。
 
  本报记者 李艳
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